چند نکته حقوقی مهم برای آپارتمان نشین‌ها

امروزه اکثر مردم در ساختمان‌های مسکونی چندطبقه زندگی می‌کنند که از واحد‌های مختلفی تشکیل شده و این زندگی جمعی نیازمند یک سری از حقوق و قوانین می‌باشد که دانستن آنها بسیار مفید است.

یکی از مسائلی که معمولاً در آپارتمان‌ها رخ می‌دهد دعاوی مربوط به مشاعات ساختمان است و اگر بخواهیم در رابطه با دعاوی رفع تصرف عدوانی مشاعات ساختمان سخن بگوییم در نخستین گام باید تعریفی از مشاعات آپارتمان داشته باشیم.

مشاعات ساختمان چه مکان‌هایی را تشکیل می‌دهد؟

مشاعات یا قسمت‌های مشاعی آپارتمان که گاهی به آن قسمت‌های اشتراکی نیز گفته می‌شود به‌تمامی قسمت‌های زمین و بنا‌های متصل به آن گفته می‌شود که استفاده از آن حق یک یا چند نفر از اعضای ساختمان نیست بلکه اصولاً تمامی مالکان و شرکا مجاز به استفاده از آن قسمت‌ها هستند؛ مانند «درب ورودی، راه‌پله‌ها، آسانسور، حیاط پشت‌بام و …»؛ بنابراین برخلاف قسمت‌های اختصاصی که استفاده و مالکیت برآن در دست تعداد محدودی از ساکنان و مالکان ساختمان است، جزءجزء قسمت‌های اشتراکی تحت مالکیت همه مالکان آپارتمان می‌باشد.

اما اگر یکی از ساکنین بدون رضایت سایر شرکای ملک مشاع، اقدام به تصرف ملک کند، در اینجا تصرف عدوانی رخ می‌دهد.

شرایط تحقق جرم تصرف عدوانی چیست؟

اولاً باید اطمینان حاصل شود که ملک موردنظر واقعاً یک ملک مشاع است، به این معنا که دارای دو یا چند مالک است.

ثانیاً باید مشخص شود که تصرف به‌صورت غیرقانونی، عدوانی و بدون رضایت شرکت انجام شده است؛ و ثالثاً فرد باید قصد تصرف عدوانی داشته باشد یعنی باید فرد خودش آگاهانه ملک دیگری را بدون اجازه تصرف کند.

تصرف مشاعات پارکینگ

در بیشتر ساختمان‌های امروزی بخشی به‌عنوان پارکینگ وجود دارد که تمامی ساکنین حق استفاده و بهره‌برداری از آن را دارند، بر همین اساس برای جلوگیری از هرگونه مشکل بهتر است قوانینی که در ادامه این مطلب در خصوص پارکینگ در قانون مشاعات ساختمان ذکر شده را بادقت مطالعه فرمایید:

۱. زمانی که قصد دارید قراردادی در هنگام خرید منعقد کنید، حتماً سهم خود را از پارکینگ مشخص نمایید.

۲. شما قادر نیستید بدون اجازه از پارکینگی که متعلق به واحد دیگری است، استفاده کنید.

۳. در صورتی که پارکینگ خالی در مجتمع موجود باشد، شما می‌توانید آن را از مالک اجاره کرده و از آن استفاده کنید.

۴. در مواقعی که فردی در پارکینگ متعلق به شخص دیگری ماشین خود را پارک نماید و تمایلی به برداشتن آن نداشته باشد، بر اساس قانون این عمل جرم است و جریمه یا مجازات برای او در نظر گرفته می‌شود.

۵. طبق قانون نمی‌توان بدون جلب رضایت تمام اعضای ساختمان در پارکینگ مراسم برگزار کرد. قراردادن وسایلی مانند میز و صندلی در پارکینگ برای استفاده شخصی ممنوع بوده و دخل و تصرف در حقوق دیگر مالکان محسوب می‌شود.

۶. بدون اجازه ساکنین ساختمان نمی‌توان وسیله‌ای برای استفاده شخصی در پارکینگ قرارداد، این عمل ممنوع است، زیرا نوعی دخل و تصرف در حقوق دیگر مالکان محسوب می‌شود.

تصرف عدوانی در پشت بام

پشت‌بام از فضا‌های اشتراکی بین ساکنین است که تصرف آن هم نوعی تصرف عدوانی می‌باشد، در مواقعی که شخصی مال غیرمنقول شخص دیگری را را تصرف نماید محکوم به تصرف عدوانی ساختمان است و باید اجرت‌المثلی را پرداخت کند. این مال غیرمنقول می‌تواند یک پشت‌بام مشاع باشد. 

اگر یکی از مالکین از ورود دیگر مالکین به پشت‌بام ممانعت کند، قادر هستید که از مالک شکایت کیفری نمایید و وی را به اتهام ممانعت از ورود دیگر ساکنان به پشت‌بام محکوم کنید. در صورتی که ساکنین آپارتمان با هم به این توافق رسیده باشند، دیگر نمی‌توان وی را محکوم کرد. اگر ساکنین مجتمع به‌صورت کتبی مالکیت مشاعی پشت‌بام را به یکی از مالکین واگذار کنند شخص قادر به منع دیگران از استفاده پشت‌بام نیست و اگر مرتکب چنین عملی شد اعضای مجتمع می‌توانند از وی شکایت کرده و دادگاه به این موضوع رسیدگی نماید. 

قابل ذکر است که پاگرد آخر آپارتمان نیز بین اعضا مشترک است و مالک طبقه آخر آپارتمان حق تصرف آن را ندارد، زیرا این مال مشاع است.

مجازات تصرف عدوانی ملک مشاع

مجازات تصرف عدوانی در ملک مشاع توسط شخص ثالث، به‌شدت وابسته به قوانین مربوطه در هر کشور است. در بسیاری از حالات، این جرم ممکن است با مجازات حبس یا جریمه همراه باشد. طبق طبقه‌بندی اساسی قانونی، تصرف عدوانی ملک مشاع می‌تواند به‌عنوان یک جرم موجب مجازات تعزیری در نظر گرفته شود.

برای مثال، بر اساس ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، هر کسی که به هر شکلی اقدام به تصرف عدوانی در اموال غیرمنقول دیگران از جمله ملک‌های مشاع کند، ممکن است مجازات حبس از یک ماه تا یک سال بر او تحمیل شود. اما باید توجه داشت که این مجازات ممکن است باتوجه‌به شرایط خاص هر پرونده و قوانین محلی تغییر کند.

نحوه شکایت و رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی ملک مشاع

برای شکایت و رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی ملک مشاع، ابتدا باید تصمیم گرفته شود که آیا قصد اقامه دعوای حقوقی یا کیفری را دارید و سپس، به مراحل زیر توجه کنید: 

۱_شکایت در دادگاه کیفری

برای شکایت از شخص ثالث به‌خاطر تصرف عدوانی در ملک مشاع، باید شکواییه خود را در دفاتر خدمات قضایی ارائه داده و در دادسرا و دادگاه کیفری محل وقوع مال غیرمنقول پیگیری کنید. در دادگاه کیفری، باید مالکیت خود را اثبات کنید. اگر برای دعوای تصرف عدوانی حقوقی شرط اثبات مالکیت لازم نباشد، شاکی باید متصرف سابق مالک را در دادگاه حقوقی مورد پیگیری قرار دهد. برای اعمال مجازات جرم تصرف عدوانی، قاضی باید سوءنیت یا قصد مرتکب را اثبات کند.

۲_شکایت در دادگاه حقوقی

برای شکایت از تصرف عدوانی ملک مشاع به‌صورت حقوقی، می‌توانید نمونه دادخواست رفع تصرف عدوانی را تهیه کنید و به دادگاه حقوقی ارائه دهید. این دعوا می‌تواند علیه شرکای ملک مشاع یا علیه اشخاص ثالث غیر از شرکا طرح شود.

۳_رسیدگی به دعوا 

رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی ملک مشاع بر اساس قوانین آیین دادرسی مدنی صورت می‌گیرد و خارج از نوبت انجام می‌شود. مرجع رسیدگی به این دعوا، دادگاه حقوقی است که مال غیرمنقول یعنی ملک مشاع، در حوزه آن واقع شده است.

در پایان، باید به یاد داشت که در صورت رسیدگی به دعوا، دادگاه ممکن است دستور متوقف ماندن عملیات متصرف را صادر کند تا جلوی تصرف موقتی گرفته شود. همچنین، در صورتی که تعداد متهمان سه نفر یا بیشتر باشد و قرائن قوی مبنی بر ارتکاب جرم وجود داشته باشد، قرار بازداشت نیز صادر می‌شود.

منبع: فارس