شرط فسخ معاملات ملکی چیست؟

ناآگاهی از قوانین مربوط به کسری یا اضافه متراژ املاک، یکی از عوامل اصلی بروز اختلاف و دعاوی سنگین در بازار پرمعامله مسکن است.

 خرید و فروش زمین، باغ و آپارتمان از پرشمارترین انواع قراردادهای ملکی در کشور است و حجم بالای این معاملات، به‌ویژه در کلان‌شهرها، زمینه بروز اختلافات حقوقی را افزایش داده است.

اختلاف متراژ زمانی شکل می‌گیرد که طرفین بر مساحت معینی توافق کنند اما پس از تنظیم سند یا تحویل ملک، مشخص شود میزان واقعی زمین یا بنا کمتر یا بیشتر از مقدار ذکرشده است. به گفته کارشناسان، در چنین شرایطی بسته به توافقات طرفین و نوع قرارداد، ممکن است یکی از آن‌ها حق فسخ یا مطالبه خسارت پیدا کند.

مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، اگر ملکی با شرط داشتن مساحت مشخص فروخته شود و بعد معلوم گردد کمتر از مقدار تعیین‌شده است، خریدار حق فسخ دارد. در این حالت، او می‌تواند معامله را برهم زده و وجه پرداختی را پس بگیرد یا به‌جای فسخ، مابه‌التفاوت کسری متراژ را از فروشنده مطالبه کند. همچنین طبق مواد ۳۸۵ و ۳۸۶ قانون مدنی، فروشنده موظف است در صورت فسخ، علاوه بر بازگرداندن وجه، مخارج معامله و هزینه‌های متعارف خریدار را نیز بپردازد.

در مقابل، اگر پس از معامله مشخص شود ملک بیش از مقدار مندرج در قرارداد است، این بار فروشنده حق فسخ دارد، مگر اینکه دو طرف توافق کنند مبلغ اضافه متراژ محاسبه و به فروشنده پرداخت شود.

در معاملات پیش‌فروش ساختمان، قانون‌گذار در ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان، دامنه مشخصی برای خطای متراژ در نظر گرفته است. اگر مساحت واقعی تا پنج درصد بیشتر یا کمتر از مقدار ذکرشده در قرارداد باشد، هیچ‌یک از طرفین حق فسخ ندارند.

اما اگر متراژ بیش از ۵ درصد افزایش یابد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند و در صورتی که مساحت کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافقی باشد، پیش‌خریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت بر اساس نرخ روز را خواهد داشت. در صورت خودداری فروشنده از پرداخت خسارت، خریدار می‌تواند با دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک، وجه یا فسخ قرارداد را مطالبه کند.